12 Mar La ripartizione nei condomini orizzontali delle spese relative alla riparazione dei tetti
Solitamente quando si ripara un tetto, la spesa viene ripartita a millesimi fra tutti i Condomini cui copre la relativa falda o lo stesso tetto.
Ad esempio in un palazzo a più piani, le spese per la riparazione del tetto vengono suddivise fra gli immobili di ogni piano sottostante al tetto o alla falda di tetto da riparare.
Nel condominio orizzontale o così detto parziale, la spesa viene suddivisa ai soli condomini che ne hanno la copertura e, come spesso capita nel condominio “orizzontale”, ad un solo condomino se l’immobile è costituito dal solo piano terra o per quanti piani ha la palazzina condominiale disgiunta dalle altre.
Il Tetto
Anche il Tetto è compreso nell’elenco di “parti comuni” presente all’interno dell’art. 1117 cod. civ. Di conseguenza, si presume bene “condominiale” in comproprietà pro indiviso tra tutti i partecipanti al condominio. Dal punto di vista materiale, il tetto va inteso come struttura di copertura composta da una o più falde, tutte inclinate. In base alla particolare conformazione del fabbricato (specialmente nel caso del complesso immobiliare composto da più edifici) è possibile che il tetto sia pertinenza esclusivamente di un “corpo di fabbrica” separato. Ne deriva la sussistenza di un’ipotesi di “condominio parziale” con attribuzione della relativa titolarità solo ai separati partecipanti.
Art. 1123 cod. civ. – Ripartizione delle spese –
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Le spese per la manutenzione del tetto o di un lastrico solare condominiale devono essere, quindi, ripartite in base a questo criterio, essendo di utilità e d’interesse di tutti i condomini indistintamente; infatti, servono a riparare le strutture comuni, oltre a quelle private, dall’attività, a volte devastante, degli agenti atmosferici come la pioggia, la grandine e la neve. Pure, tuttavia, il legislatore ha consentito che i condomini all’unanimità possano modificare i criteri legali dei millesimi, predisposti ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., per stabilire convenzioni particolari (Cass., Sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28679); per esempio non è infrequente che nei condomìni composti da pochi condomini le spese vengano ripartite in parti uguali.
I commi 2 e 3 dell’articolo trattato, apparentemente sembrano stabilire il medesimo principio. Viceversa, il legislatore ha voluto individuare due differenti fattispecie.
Con il secondo comma il legislatore ha disciplinato il godimento, da parte di ciascun condomino, dei beni comuni, affinché la spesa relativa, addebitabile a questi, sia proporzionata all’uso che del bene il singolo effettua. Considerato, infatti, che alcuni condomini effettuano un più intenso uso di una parte, di un impianto o di un servizio logorano la struttura e/o determinano un più frequente intervento manutentivo e, dunque, sono chiamati a pagare una quota di spesa superiore agli altri.
Per questo motivo è opportuno che in ogni condominio unitamente alla tabella dei millesimi di proprietà, sussistano le tabelle di gestione relative, per esempio, al servizio di portierato, alla manutenzione del giardino, al consumo dell’acqua, all’uso dell’ascensore, all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Il comma 3 del predetto art. 1123, introduce il concetto del cosiddetto condominio parziale basato sulla delimitazione dell’appartenenza di un determinato bene soltanto a un gruppo di condomini con esclusione degli altri (Cass., Sez. I, 28 giugno 2013, n. 16413); si pensi, per esempio, a un lastrico solare che fornisce copertura ad alcuni appartamenti, ma non a tutti quelli che costituiscono l’edificio (Cass., Sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363).
Anche la recentissima Sentenza della Cassazione Sez. II del 23/01/2014 n. 1451 nella quale questo principio della verticale effettiva viene ulteriormente precisato e specificato con la conseguenza che, le spese in questione debbono essere ripartite esclusivamente tra i condomini che fruiscono della copertura con esclusione di tutti coloro che non si trovano sotto la verticale del lastrico o tetto da riparare