Le spese per la riparazione del lastrico solare, balconi verande

11 Mar Le spese per la riparazione del lastrico solare, balconi verande

Spesso fra i Condomini sorgono dissensi ed incomprensioni relativamente alle attribuzioni e competenze sulle spese per le infiltrazioni e riparazioni dei lastrici solari o meglio dai balconi e verande del piano superiore.
Solitamente si ritiene che provenendo dall’alto l’infiltrazione i danni che eventualmente si generano, al piano inferiore, devono essere risarciti dal proprietario del piano superiore.
Tuttavia nell’ambito appunto dei lastrici solari e quindi verande e balconi se non a livello, le norme attribuiscono le spese ad entrambi i proprietari e con percentuali stabilite.

Quali sono le quote?
L’art. 1126 cod. civ. che, si occupa dei costi di conservazione del lastrico solare esclusivo, prevede una ripartizione “legale” di tali spese.
Come in altri casi simili (cfr. artt.1124 e 1125 cod. civ.), il fatto che sia la legge a prescrivere le modalità con cui procedere alla distribuzione degli oneri, determina il fatto che la volontà dei condomini viene superata dal
codice, e detti partecipanti non possono (a maggioranza) approvare deroghe. In altri termini, la ripartizione prevista dalla norma è vincolante. Nel concreto, l’art. 1126 cod. civ. addebita 1/3 dei costi al titolare esclusivo del lastrico, e i restanti 2/3 ai condomini ai quali il lastrico “serve”.

I soggetti
Nessun dubbio che la prima quota di 1/3 vada addebitata al condomino che ha il c.d. “uso esclusivo” del lastrico solare, a prescindere che tale facoltà derivi da un diritto “reale” (si pensi,innanzitutto, alla proprietà) oppure da un diritto di natura personale. I restanti 2/3 vanno attribuiti, secondo l’art. 1126 cod. civ., a coloro a cui il lastrico solare “serve”. La giurisprudenza ha interpretato tale prescrizione nel senso di individuare detti ultimi soggetti nei proprietari delle unità immobiliari che usufruiscono della funzione di copertura svolta dal lastrico solare, riferendosi, nello specifico alle porzioni
immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.

E i danni?
È pacifico che la ripartizione 1/3-2/3 si applichi anche ai costi per eventuali “ risarcimenti”. Si afferma,
infatti, che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico,
deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini che ne usufruiscono come“copertura” insieme con il titolare esclusivo, secondo le “ quote” stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (Cass. n.5848/2007), in quanto tutti tali soggetti sono tenuti alla relativa manutenzione.

Quali sono le spese?
La questione più rilevante, soprattutto dal punto di vista economico, è quella che attiene all’individuazione di quali esattamente siano i costi da ricomprendersi nella ripartizione (1/3-2/3) prevista dall’art. 1126 cod. civ., precisando chele predette quote sono imposte dal codice civile, nella considerazione che la funzione di “copertura” sia quantitativamente più rilevante rispetto al diritto di utilizzazione esclusiva del lastrico. La giurisprudenza ha affermato che nel previsto criterio di distribuzione rientrano tutte quelle spese che attengono alla funzione di copertura svolta dal lastrico solare, ma non quelle per la manutenzione di tutto ciò che vi è sovrapposto, e che si collega a esso ab extra , essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (si pensi a un giardino pensile). Quindi, l’art. 1126 cod. civ. è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura del lastrico e la sua finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale.

È possibile la rinuncia?
L’art. 1119 cod. civ. prescrive che «il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione». A tale regola generale fa eccezione la ripartizione dell’art. 1126 cod. civ. riguardo alla quale la giurisprudenza ha affermato che sia invece possibile una rinuncia unilaterale (al diritto esclusivo), finalizzata proprio alla sottrazione dal pagamento dei costi di manutenzione e ciò perché detto diritto è scindibile dalla proprietà della porzione di piano.

E la pavimentazione?
Nonostante, nella prassi, spesso si ritenga che i costi per la pavimentazione siano da addebitarsi all’utilizzatore esclusivo, la giurisprudenza ha invece affermato che l’art. 1126 cod. civ. si riferisce a quelle riparazioni riguardanti la struttura posta alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione

La normativa di riferimento
Art. 1126 cod. civ. – Lastrici solari di uso esclusivo
[VERSIONE ANTE e POST RIFORMA]
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
N.B.: la recente riforma della normativa sul condominio negli edifici (legge 220/2012, in vigore il 18 giugno 2013) ha lasciato inalterato il testo dell’art. 1126 cod. civ. che, quindi, continua ad applicarsi nella versione prevista dal codice civile del 1942.

Sentenze significative sull’argomento

La proprietà del lastrico solare

Cass., sent. 6 febbraio 2005, n. 3102 – Il lastrico solare, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro e univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale superficie terminale dell’edificio, esso svolge l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, e in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l’uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell’art. 1120 cod.
(Cass. n. 7472/2001; Cass. n.11449/1992).

Norme
L’art. 1126 cod. civ.
la ripartizione dell’art. 1126 cod. civ. ha valore legale; l’assemblea (a maggioranza) non può derogarla;
1/3 di costi è addebitato al titolare esclusivo; 2/3 dei costi sono addebitati alle porzioni sottostanti;la ripartizione riguarda tutti i costi di manutenzione; sono comprese anche le spese per la pavimentazione; nonché i costi per gli eventuali risarcimenti. civ., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria.

A conclusione di quanto fin qui specificato si riportano sentenze di Cassazione  in riferimento all’art. 1126 e quindi alle competenze, alla ripartizione delle spese, alle responsabilità, le varie ipotesi assoggettabili.

Cass., sent. 16 luglio 2004, n. 13279 – In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 cod. civ., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.
Cass., sent. 22 marzo 2000, n. 3409 – La presunzione di comunione, tra i condomini di un edificio condominiale, delle parti comuni indicate dall’art. 1117 cod. civ., può esser superata soltanto se il contrario risulta dal titolo, non dalla singola situazione di fatto (principio affermato dalla Cassazione in una specie in cui unitamente all’acquisto del primo piano era stato acquistato, in proprietà esclusiva, l’accesso a esso da una scala esterna, mentre era stato murato l’altro accesso attraverso una scala interna comune, che però costituiva l’unico transito per accedere ai lastrici solari, comuni anche al proprietario del primo piano).
Cass., sent. 26 novembre 1999, n. 13200 – La presunzione di proprietà condominiale delle scale non viene superata dal mero fatto per cui il regolamento condominiale, tra varie scale esistenti per l’accesso al lastrico di copertura, ne privilegi una, espressamente indicandola come normale via di accesso a esso.

La ripartizione dell’art. 1126 cod. civ.
Cass., sent. 25 febbraio 2002, n. 2726 – Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (per esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare e i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese dimanutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Le porzioni di piano “sottostanti”

Cass., sent. 4 giugno 2001, n. 7472 – L’art. 1126 cod. civ., nel chiamare a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.

L’art. 1126 cod. civ. riguarda ogni tipo di spesa (riguardante il lastrico)
Cass., sent. 28 settembre 2012, n. 16583 – In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 cod. civ. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.
Art. 1126 cod. civ.: le spese di riparazione, manutenzione e ricostruzione
Cass., sent. 25 febbraio 2002, n. 2726 – Con riferimento al lastrico solare il termine “riparazione” di cui all’art. 1126 cod. civ. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall’uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall’art. 1126 cod. civ., non sono invero assimilabili a quelli dalla medesima norma definiti di “ricostruzione”, per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (quali per esempio il solaio portante, la guaina impermeabilizzante ecc.).
Art. 1126 cod. civ.: i soggetti tenuti al pagamento delle spese
Cass., sent. 9 novembre 2001, n. 13858 – La spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per i rimanenti due terzi dai condomini dell’edificio o di quelle parti di edificio alle quali il lastrico o la terrazza servono da copertura.

I costi per le riparazioni dei cosiddetti “difetti originari”
Cass., sent. 15 aprile 2010, n. 9084 – In tema di condominio, la disposizione dell’art. 1126 cod. civ., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in controversia tra il condominio e il proprietario del terrazzo soprastante un locale condominiale, costituente lastrico solare di tale locale, per le riparazioni necessarie a eliminare le infiltrazioni d’acqua verificatesi nell’immobile condominiale a causa del difetto di impermeabilizzazione del terrazzo, dovuto a vetustà della relativa guaina impermeabilizzante e non già a vizi originari di progettazione o di esecuzione del manufatto, aveva ritenuto che la fattispecie fosse da poersi nell’ambito applicativo dell’art. 2051 cod. civ.).

La parte “aggettante” non svolge funzione di copertura

Cass., sent. 30 aprile 2012, n. 6624 – In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all’esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).
Cass., sent. 17 luglio 2007, n. 15913 –
In tema di condominio, i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono  solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e a essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell’enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone“aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento).
Cass., sent. 30 luglio 2004, n. 14576 –
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Le spese “escluse”

Cass., sent. 4 giugno 2001, n. 7472 –

L’art. 1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che a esso si collega “ab extra”, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (fattispecie in tema di giardino pensile sovrastante un’autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di primo grado, dalla Corte di Appello, con decisione confermata per tale parte dalla S.C., alla stregua del principio di cui in massima, a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile.
Nell’occasione, la S.C. ha precisato che non può attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà individuale e il titolare della stessa, il generale vantaggio estetico e ambientale derivante dalla esistenza del giardino).

Le spese per la “terrazza a livello”

Cass., sent. 17 ottobre 2001, n. 12682 – In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell’art. 1126 cod. civ. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l’eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1126 cod. civ.
Cass., sent. 1° dicembre 2000, n. 15389 –
In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un
singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con
riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.

Infiltrazioni dalla “terrazza a livello”

Cass., sent. 24 luglio 2000, n. 9651 – La terrazza di copertura del fabbricato, che appartiene a un soggetto diverso da quello (o da quelli) che è(o sono) proprietario (proprietari) del piano (o dei piani) sottostante (o sottostanti) costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza, sia quello o quelli dei locali sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 cod. civ.; conseguentemente, e in pari
misura, gli stessi sono tenuti a sopportare le spese necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalla mancata o inadeguata sua manutenzione (nella specie alcuni locali di proprietà di un condominio avevano subito danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla sovrastante terrazza di copertura appartenente a una società).

Le spese per gli eventuali risarcimenti

Cass., sent. 13 marzo 2007, n. 5848 – Poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Cass., sent. 28 novembre 2001, n. 15131 – Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 cod. civ., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica o integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie.
Cass., sent. 2 aprile 2001, n. 4797 – L’omessa manutenzione della terrazza di copertura dell’edificio condominiale da parte dei condomini è fonte di una “obligatio propter rem” a carico dei medesimi (o della parte di essi che se ne serva), in proporzione delle rispettive quote, ma ciò non osta alla legittimità di una domanda di risarcimento proposta, ex art. 2055 cod. civ., dal proprietario dell’appartamento sottostante – danneggiato,
nella specie, da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza a cagione della sua mancata manutenzione – che assume, per l’effetto, la posizione di terzo rispetto a quella degli altri condomini inadempienti.

Responsabilità per i danni e legittimazione processuale

Cass., sent. 21 febbraio 2006, n. 3676 – In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art.1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie
non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. Cass., sent. 15 luglio 2002, n. 10233 –
Poiché il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; e alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi icondomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo). La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi.

La responsabilità “personale” per i danni

Cass., sent. 8 novembre 2007, n. 23308
– L’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell’omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà
delle parti comuni dell’edificio e non nella specifica condotta illecita a esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l’obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 cod. civ. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell’edificio, salva l’azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.
Cass., sent. 17 gennaio 2003, n. 642 –
In tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione,sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art.1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ.
Cass., sent. 22 luglio 2002, n. 10686 – In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza di copertura di un
garage sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua provenienti da detta terrazza al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura
extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato,
proprietario del sottostante garage, devono essere regolate esclusivamente dalla disposizione dell’art. 2056 cod. civ., che disciplina la
responsabilità aquiliana, con riferimento all’art. 1227 cod. civ., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di
riparazione o ricostruzione di parti comuni. In tale ipotesi, ai fini della liquidazione del danno, deve pertanto tenersi conto del grado del contributo
delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell’evento.
Cass., sent. 18 maggio 2001, n. 6849 – L’obbligo del condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell’omessa manutenzione e riparazione previsto dall’art. 1123 cod. civ., ovvero trattandosi di lastrici solari nella misura indicata nell’art. 1126 cod. civ., trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio non anche in una sua particolare condotta, commissiva od omissiva, che, peraltro, se provata, può determinare, relativamente alle spese occorrenti per porre rimedio alle conseguenze negative di tale condotta, la sua esclusiva responsabilità ai sensi dell’art. 2043 cod. civ. Tale obbligo di contribuzione vale anche per le
spese necessarie per eliminare vizi e carenze costruttive originarie dell’edificio condominiale, salva in questo caso, l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore e si estende anche alle spese necessarie per riparare i danni che i singoli condomini subiscono nelle loro unità immobiliari.
Cass., sent. 7 giugno 2000, n. 7727 – In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza a livello sia responsabile dei danni da infiltrazioni d’acqua e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2051 cod. civ., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante terrazzo trasformato in veranda, devono essere regolate esclusivamente dalle norme poste dagli artt. 2051 e 2056 cod. civ., con riferimento all’art. 1227 cod. civ., che disciplinano la responsabilità aquiliana e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni.